博鰲演講 | 沈建光:去地產化的金融政策與城市觀察

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2019-08-08 10:06

  • “這才是剛剛開始,接下來我覺得對房地產的調控,資金鏈的全面收緊,反映到價格、銷售還有一段時間。”

    沈建光 (京東集團副總裁、京東數字科技首席經濟學家):各位尊敬的嘉賓早上好!前面兩位從金融和地產兩個方面談了房地產現在的形勢,我主要從金融政策,包括美聯儲降息這些宏觀面看看房地產現在的形勢。

    我的演講分三個部分,第一部分是房地產融資收緊背后有什么原因。第二是國家的政策前瞻,第三是用大數據研究城市集群與人口遷移,我想這對房地產也是有重要影響的。

    現在30城商品房成交面積是在持續向下的,我們知道現在的限購、限售、限價、限貸等等各種調控政策,市場需求還在,但是國家還是很擔心房地產的泡沫,所以政策越來越趨嚴。經過2015年下半年的去庫存,到2016年底庫存又開始上升,這也反映了政策放松到收緊的過程。

    現在是一個很困惑的情況,大家可以看到現在的土地成交情況,2018年下半年土地價格,到2018年四季度的時候,這個價格同比是下降的,到了2019年3月份之后,土地價格飛漲,我覺得這可能就是引起新一輪調控的重要原因。

    我們看到最新的數據,6月份土地價格核算成樓面均價,增長了接近30%。這一點很奇怪,在這個經濟下行的過程當中,房地產調控還在進行的過程當中,土地價格會大幅上揚,我覺得這可能應該是住宅方面的,土地價格上升了30%。后來我在想,這跟宏觀政策面的關系到底怎么樣,我覺得還是非常密切的。

    2018年上半年這個價格還是上升的,國家在2018年年中的時候出臺了“三去”,最主要就是去杠桿,所以2018年一個是貿易戰的影響,第二是去杠桿的政策,2018年下半年信貸收縮。房地產最核心的土地價格跟信貸政策是密切相關的,去杠桿之后,價格下降。

    什么時候是轉折點呢?現在的宏觀政策必須只能一個季度一個季度地觀察,去年上半年還是要穩增長,到了7月份就開始去杠桿加碼,到了下半年經濟下行。

    到了去年年底的經濟工作會議上,就沒有再提去杠桿,主要是提六個穩,對經濟下行表現了比較大的擔憂之后,今年一季度信貸政策是非常放松的。

    我們知道今年一季度中國的新增貸款和新增社會融資總量都是創歷史新高。可能就是因為有了這樣一個季度的政策放松之后,我們看到土地價格出現了狂漲。

    在這之后,到了4月份的政治局會議又改了,又把去杠桿提到議事日程上,之后銀保監會、發改委列了各種各樣的政策,對銀行貸款、信托、發債都全面收緊。從過去的形勢看,政策大幅收緊的情況下,土地價格一定會回落。

    信托融資是本次政策收緊的一個重點。我們也可以看到信托產品發行金額占比當中,房地產基本維持在40%到50%。主要的信托的資金去向,接近20萬億(一半左右)流到房地產,還有20%左右流到金融,這部分可能也是進入私募等等,最終也是進入房地產。真正跟實體企業有關的也就是20%左右,真正進入工商企業的資金10%都不到,所以今后對信托這一塊調控會越來越嚴。

    房地產融資越來越收緊,過去幾年房地產企業在海外融美元債的金額是非常高的,每年都有500億美元,今年上半年就達到了500億美元,在海外融資的成本也是很高的,有些達到了10%左右,但是他們還是在大量融資,說明對資金的需求是非常高的。

    現在對海外發債就管得很嚴,只能還一年期到期的債務才可以到海外發債,其他的都不行。今年在海外發了這么多債,到目前為止已經400多億美元的債,但實際上凈融資額還是負的。

    說明發新的債還不夠還舊的債,所以這樣還債的壓力是很明顯上升,而且我們看到融資成本也在上升,其實是從五六月份開始的,嚴厲的調控的影響已經全面展現。

    這才是剛剛開始,接下來我覺得對房地產的調控,資金鏈的全面收緊,反映到價格、銷售還有一段時間。

    在這個背景下,我在想為什么國家會這個時候出臺這么嚴厲的房地產政策?當然大家可能也聽到,市場上有一種聲音,我不是非常贊同,但是有一種比較大的聲音說,現在國家面臨貿易摩擦,甚至有人說已經進入金融戰了,在這種背景下,中國的制造業會面臨很大的挑戰。房地產價格這么高,把成本全面提升了,如果又在貿易戰的背景下,制造業怎么辦?所以有人提到這一點,房地產和制造業要選擇一個,你不把房價壓下來,制造業成本就下不去,這是一種聲音。

    在北京的政策討論當中,這種聲音越來越多,當然它未必會成為國家最終的一個選擇,但是很明顯的是對房地產高昂的價格大家的擔心很大,包括剛才洪灝提到深圳的這個情況,價格跟收入的扭曲。

    現在居民部門的負債率超過了50%,而且它的增長速度非常快,大部分都是房貸。中國居民部門的負債率跟國際上比好像還低一點,發達國家平均水平是70%,美國達到了百分之八九十,但是我們看跟我們差不多的新興市場的居民負債,都不到50%,比我們要低10%左右,所以我們的負債率其實是相當高的。

    關鍵是現在貿易戰的形勢還是比較嚴峻,最近人民幣又破7。特朗普最近威脅說9月1號要對余下3000億美金的進口商品加10%的關稅,當然他最新又表態了,希望中國代表團去華盛頓談判,如果談判有進展,他覺得這3000億還可以再推遲或者是不加了。但是問題是他反反復復,已經讓人失去信心,覺得加稅的可能性很大。

    如果萬一加稅,對我們的影響怎么樣?我們看這個紅線是第一次加25%的關稅的情況,現在中國這類輸美的產品已經下降了接近50%。我們知道2000億的產品是今年6月1號開始加25%的關稅的,之前是加10%。

    加了10%的關稅之后,對這些產品的影響是什么樣的呢?很多人現在都在爭論,是不是這些產品沒問題,美國人必須買,它是美國消費者必須承擔的?但實際情況未必這么樂觀,我們可以看到這條藍線和棕色的線,就是加了10%的關稅之后的情況,對美國的出口的下降程度也在30%到40%。

    最后一條是3000億的沒有加關稅的部分,現在還在增長,大概10%左右,一旦加了10%到25%的關稅,以前美國是中國最大的出口市場,一年有5000多億美元的出口額,如果下降30%,這個沖擊非常大。我們現在看到的情況才剛剛開始。

    中國的反擊也是很明顯的,中國對美國的制裁,比如農產品,美國對華的出口是下降80%,最近有所緩和的時候稍好一點,但是美國對華出口的打擊也是非常沉重的,對美國農民有很大的打擊,包括我們看到對美國的大豆進口,過去都是量很大的,美國的大豆全球出口的50%過去是到中國來的,去年下半年基本上一粒都沒進口,所以對特朗普影響也很大,現在聯邦政府撥款一百五六十億美元,就是去補貼農民。

    對雙方的影響其實都是非常慘重的,對中國的影響也可以看到,現在這個數據波動很大,但是總的來看中國的工業產值也是在緩慢上升的,制造業投資下行,基建投資也在下行,增速不到5%,只有房地產投資現在還是超過10%,所以對政府來說,如果房地產投資降下去,其實對宏觀經濟的影響也是比較負面的。

    消費現在也面臨下行的壓力,6月份最新的數據,表面上好像比5月份有所改善,但主要是汽車,因為有國六標準的影響,很多汽車廠商在6月底拼命打折銷售國五標準的汽車。其實如果把汽車排除,我們看到零售增速是下行的。而且我發現很有意思的一點,6月份和5月份比,除了汽車,還有一個是化妝品大幅上升。美國有一個理論,叫口紅效應,經濟下行的時候,口紅的銷售會特別好。

    現在房企發債的量還是很大的,去年放松了一下之后,發債量大幅上揚,而且是AA級發行量最大,現在這一塊肯定是要受很大的限制,發債、信托、銀行貸款都會受很大的限制。

    現在看起來中央的決心還是很大的,我們看到所有的應對貿易戰、應對房地產收緊,還是寬財政,減稅降費,然后是寬貨幣,其實貨幣政策源頭上是很寬的,就是對房地產卡得嚴。還有就是防風險,把房地產放在防風險這一塊,可想而知現在政策是不會放松的。

    我也用大數據做了一些人口遷移的研究,我發現很有意思的是,二線和四線現在成為中國人口流入最多的區域,而且我發現一線和各城市之間的人口遷移是最活躍的,二線和三線之間的人口遷移是最不活躍的,很少二線的人跑到三線去,他要么跑到一線去,要么跑到四線去,三線的人也很少跑到二線去,他要么跑到一線去,要么也跑到四五線去,這是很有意思的研究,通過大數據看到人口在不同城市之間的流動。

    我們看到強二線對人口吸附力最強的是一線城市,現在一線的人大量流到強二線去,一般的二線也流到強二線。但是強二線有些人口就流到了三四線城市。四線城市吸引到一線城市的人口是最多的,而且一線城市對所有的二線、三線、四線、五線都是凈流出,這個情況很有意思,跟我們看到的國家統計局的數據還是不一樣,我看到的是一線城市的人口現在在全面的凈流出。

    舉個例子,東莞吸附的最多的就是深圳流過來的,北京是在向全國輸送人才,特別是北京流到廊坊的人特別多,除了去上海、深圳和廣州之外,去廊坊得最多。

    這都是一些初步的研究,接下來我還會做深入的研究,我猜想是不是經濟比較差的時候,大城市產業收縮,人口向三四線人口流動。

    我們研究了廣州的人流到哪里去,我們發現廣州人流到北京的最多,從北京流到廣州的也最多,人口的交互也代表它的經濟活動是非常密切的。廣州流動到的第二位就是深圳,之后是佛山、茂名、清遠,全部是廣東的城市,說明它對廣東省內的輻射很強,但是它對全國的輻射相對就弱了一點。

    但是深圳和上海很像,北京基本上都是和一線城市在交互,上海、深圳都是和周邊的城市交互,比如說上海周邊的蘇州、南通、南京,深圳主要是輻射珠三角其他的城市。但是它還有其他的城市是輻射到全國的二線城市,比如說上海輻射到鄭州、重慶、武漢、深圳。而深圳跟上海、重慶、武漢的交互很多,說明深圳對全國性的影響要高于廣州,而廣州對廣東本省的影響很大。

    最后看一下北京,北京也很明顯,它其實沒有周邊都市圈的概念,十大城市中只有三個城市入圍,而且都不是最前面,最前面是上海、廣州、深圳,其他的都是二線的主流城市,比如說西安、重慶、武漢、成都,除此之外就是保定、天津和廊坊,它周邊只有跟這三個城市互動,它還沒有形成一個很明顯的都市圈,而且也沒有跟其它的大城市交互這么密切。

    當然我還會研究大灣區里面所有城市之間的互動,我覺得現在這個關系是越來越密切了。

    因為時間關系,我就分享到這里,謝謝大家。

    撰文:沈建光    

    審校:勞蓉蓉



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