重磅發布 | 觀點指數·2019年1-10月中國房地產企業銷售金額TOP100

觀點指數研究院 ?

2019-10-31 18:10

  • 整個行業的資源慢慢向頭部企業集中,包括土地、人才和融資,企業對規模的訴求也愈加強烈,對于中小企業而言,生存壓力愈加增大。

    恒大10月單月930億 “全員賣房”加速銷售目標實現

    作為四季度的首月,10月不少房企全年業績及資金面壓力提升。這迫使其進一步加大促銷力度,開啟年底“全員賣房”花式營銷模式。一定意義上,也反映出房企在銷售增速放緩后,對行業基本面日漸趨緊的一種焦慮。

    “觀點指數·2019年1-10月中國房地產企業銷售金額TOP100”顯示,1-10月房企的合約銷售總規模增至93618.47億元,環比增長13.73%,環比增速較上月回落約2.39個百分點;與去年同期相比,同比增長16.18%,增速較去年同期下降26.06%。

    1-10月份,銷售額達千億元的房企達26家,較上月增加了4家。Top5、Top10、Top20、Top50房企的銷售額門檻再次提升,分別為3843億元、2002億元、1203.93億元和580.69億元,分別同比上升10.11%、14.73%、19.79%和18.31%。

    數據來源:觀點指數整理

    從單月銷售額來看,恒大10月份銷售額為930億元,為碧萬恒三家里最高,其次是碧桂園850億元,最后是萬科442.9億元。但從1-10月的累計銷售額來看,碧桂園依然穩居首位,恒大超過了萬科位居第二,排名第四的融創單月銷售額為642億元,排名第五的保利則為375.27億元。

    而在8月份,就有媒體報道稱恒大已經開啟“全員賣房”模式。據企業公告數據顯示,1-9月恒大的銷售額為4531.8億元,9月單月銷售831.1億元,寫下令人驚訝的一筆。10月份,恒大繼續引吭高歌,刷新了自己創下的記錄。

    從趨勢來看,在融資收緊、短期償債壓力增加、預期項目去化率下降的情況下,四季度房企們將繼續加大貨量供應,以提高周轉。

    銷售平穩增長 房地產投資更趨理性

    2019年,大部分企業的銷售業績都以平穩為主,僅有個別企業漲幅明顯,企業銷售出現分化。全國樓市依然是雙向調控,市場走勢退燒,迎合“穩地價、穩房價、穩預期”的政策基調。

    國家統計局數據顯示,全國商品房銷售額出現上漲。2019年1-9月份,商品房銷售額為111491.29億元,同比累計增長7.1%,增速加快0.4個百分點。9月單月的商品房銷售額為16118.34億元,較上月環比增長32%。

    現房方面,1-9月銷售額為13651.81億元,同比累計減少11.3%;9月單月銷售額為1718.78億元,較上月環比增長34.01%。

    數據來源:國家統計局,觀點指數整理

    住宅方面,1-9月銷售額為97496.55億元,同比累計增長10.3%;現房銷售額為9765.12億元,同比累計減少11.8%。另外,1-9月住宅銷售面積同比累計增長1.1%,現房銷售面積則同比累計減少23.6%。

    數據來源:國家統計局,觀點指數整理

    整體來看,9月銷售的繼續上漲,與房企加大推盤去化力度,以銷定產等營銷策略密切相關。雖然業內人士點評今年“金九銀十”成色不足,但是四季度是房企沖刺全年業績目標的關鍵期,在企業增加貨量供應、加強營銷力度的情況下,四季度房企整體銷售規模會有一定的回升。

    在政策調控持續、融資收緊的情況下,房企整體投資將更趨理性,加速去化及回款、降杠桿控負債成為主流。

    國家統計局數據顯示,1-9月房地產投資完成額98007.67億元,同比累計增長10.5%,增速與1-8月持平,為年內最低;1-9月全國房地產住宅投資同比累計增長14.9%,增速與1-8月持平,亦為年內最低。

    從單月來看,2019年9月全國房地產投資13418.61億元,環比增長14.24%,增速較8月的4.56%上升了近十個百分點。

    數據來源:國家統計局,觀點指數整理

    實際到位資金增幅平穩 “區塊鏈”、“數字貨幣”有望緩解融資“難”

    10月26日,《人民日報》頭版頭條指出,國家計劃把區塊鏈作為核心突破口,加快推動區塊鏈技術和產業創新發展。28日,中國金融四十人論壇(CF40)學術顧問、中國國際經濟交流中心副理事長黃奇帆表示,中國央行很可能在全球第一個推出數字貨幣。

    這則新聞讓沉寂已久的“區塊鏈”、“數字貨幣”等名詞重返“熱門”。對房地產行業來說,未來這項技術將有效解決資金分配效率低、中小房企貸款難的問題。

    在數字貨幣時代,資金資源的配置可以嚴格按照宏觀管理者的要求進行,這樣效率將大大提高。比如國家要控制流向房地產的資金規模,在數字貨幣時代,這個目標可以輕易的實現,央行甚至可以精確地設置每年流向房地產的資金規模。

    在區塊鏈時代,中小房企貸款難的問題也將被有效解決,因為真實信息的公開性和不可篡改。只要企業對銀行開放企業加密經營數據,銀行立即就能對企業進行深入的了解,包括企業股東的情況、經營狀況、有無償債能力等。甚至不用擔心企業不按照貸款合同約定還貸,因為區塊鏈真實完整的經營數據相比抵押物更符合風控的要求。

    據目前情況來看,在融資方面,由于多數房企在融資窗口期下加大舉債,致使2019上半年房企整體融資規模上升。其中,據碧萬恒2019年中報披露,三家企業合計有近800億美元短債將于2020年6月底前到期。

    而從9月單月的融資情況來看,共完成約90項融資,總金額約為1752.62億元人民幣,其中債券融資發行數量約為37單,占比41%;融資擔保共發行26單,占比29%;資產支持計劃和股權融資分別發行16單、4單,占比為18%和4%。

    數據來源:觀點指數統計

    另一方面,房企開發商的實際到位資金累計增速保持了平穩的趨勢。

    據國家統計局數據顯示,2019年1-9月份,房地產投資實際到位資金195225.85億元,同比累計增長9.0%,增速較1-8月份回落0.1個百分點,與1-7月持平。

    按分類來看,房地產投資國內貸款19689.33億元,同比累計增長9.1%;利用外資103.58億元,同比累計增長約140%;自籌資金42023.80億元,同比累計增長3.5%;各項應付款32671.31億元,同比累計增長11.9%;工程款18152.29億元,同比累計增長18.8%。

    數據來源:國家統計局,觀點指數整理

    實際到位資金增幅平穩,土地市場上也變得更加理性,多數房企采用收并購等曲線拿地的方法來擴大土儲。國家統計局房地產開發投資完成額數據顯示,截止2019年9月,土地購置費累計為32011.87億元,同比累計增長19.6%,但是同比累計增速呈現連續下降的趨勢。

    自2019年2月起至9月,全國房地產土地購置費用單月環比增長在7月到達最低點,為-39.21%。9月單月環比增長11.95%,金額為4441.14億元。

    數據來源:國家統計局,觀點指數整理

    在房地產土地開發方面,今年1-9月房地產開發企業土地購置面積15454.03萬平方米,同比累計下降20.2%,降幅比1-8月份收窄5.4個百分點;土地成交價款8185.84億元,同比累計下降18.2%,降幅收窄3.8個百分點。

    數據來源:國家統計局,觀點指數整理

    總的來說,整個行業的資源慢慢向頭部企業集中,包括土地、人才和融資,企業對規模的訴求也愈加強烈,對于中小企業而言,未來生存壓力還會進一步加大。

    審校:歐陽穎



    相關話題討論



    你可能感興趣的話題

    資本

  • 广东深圳风采35选7