魔都的“橋”

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2019-11-05 13:36

  • 在經過一番極具創意的現代化改造后,這些老廠房涅槃重生,成為時尚創意人士的理想天地——8號橋,也引領了上海乃至全國老舊廠房活化改造的浪潮。

    11月5日,第二屆中國國際進口博覽會在上海拉開序幕。進博會是迄今為止世界上第一個以進口為主題的國家級展會,上海再次成為連接中國與世界的橋梁。本屆進博會首次開設國風文創館,上百款代表中國的文創新產品亮相。

    作為中國近代民族工業的發祥地和聚集地,上海一直是中國產業發展的先鋒。鳳凰牌自行車、蝴蝶牌縫紉機、英雄牌鋼筆、上海牌手表……這些曾伴隨一代“潮人”成長的時髦“國貨”,全是“上海制造”。

    當“中國制造”向“中國創造”轉變,上海選擇用“設計之都”、“時尚之都”和“品牌之都”的定位繼續引領潮流。2017年底,上海正式發布“文創50條”,加快文化創意產業建設,推動經濟轉型升級。 

    而在產業升級的進程中,曾創造過無數榮耀的工業老廠房,如何新生?從上海城市活化代表項目——“8號橋”的身上,或許能找到一些答案。

    8號橋位于上海市黃浦區,靠近思南公館、田子坊,前身是上海汽車制動器廠、申貝機械廠、白象電池廠和色織三廠等老舊廠房,見證了上海工業時代的輝煌。在產業布局“退二進三”的進程中,工業廠房逐漸殘舊破敗,但上海很珍惜這些歷史遺存,舍不得粗暴地推倒重建,而是希望保留工業風貌,傳承城市文脈。

    (8號橋改造前和改造后)

    于是,在經過一番極具創意的現代化改造后,這些老廠房涅槃重生,成為時尚創意人士的理想天地——8號橋,也引領了上海乃至全國老舊廠房活化改造的浪潮。

    上海8號橋實景

    敢為未來“留白”

    一個好的產業運營商,需要有承載民族責任的使命和洞悉未來的遠見。

    8號橋團隊在改造中,最大化地保留了老廠房的輪廓和結構,同時又滿足現代化的辦公需求。舊墻上的青磚被重新利用,砌成凹凸有致的外立面,大面積玻璃窗的嵌入,則讓建筑更加通透亮堂。林立的管道仍保持著工業時代的味道,斑駁的地面留下時間的紋理。老廠房在歷史的框架里被注入了勃勃生機,煥發出新的呼吸。

    上海8號橋

    很多文創人士希望突破辦公空間的限制,到更開闊的地方去暢快呼吸、思考、討論。8號橋在改造之初就毅然決定,為他們也為未來“留白”——無論室內還是露天,都設置了多處公共空間,并以此為“橋”,連接建筑的實體空間與文創的場所精神。

    為了打造舒適宜人的環境,園區甚至犧牲部分建筑面積,或變為廣場,或改為挑空,引入更多能滋養靈感的陽光、空氣和風。

    局門路上的8號橋四期,原址是上海色織三廠,光線昏暗。8號橋團隊在改造時,拆除了老廠房一樓到四樓之間的樓板,設計了一個可以調節自然光的天井,營造出冬暖夏涼的效果,同時節約能源、低碳環保。改造后的8號橋四期,獲得了美國綠色建筑協會頒發的LEED認證。

    戴森2013年進軍中國時,一眼就相中了8號橋的環境和服務。國際知名傳播集團WPP旗下廣告公司GREY,毫不猶豫將辦公室喬遷至此,也是因為8號橋兼具甲級寫字樓的標準和舒適自然的辦公環境。 

    很多人擔心,調整空間布局會影響項目收益,8號橋的運營團隊并不這么認為。公共空間的延伸促進了集聚效應,生態環境的優化提升了辦公體驗,這些價值都體現在單位租金和客戶粘度持續穩步的提高上。長遠來看,無論對項目收益提升還是園區資產增值的幫助都更大,是企業和園區的雙贏。

    上海8號橋實景

    產業園的招商密碼

    從掀起卷發棒風潮的知名品牌戴森,到設計了世界首款商用筆記本電腦的英國設計咨詢公司IDEO,從打造了上海金茂大廈的美國建筑設計事務所SOM,到囊括七大國際頂尖設計大獎的工業設計公司LKK洛可可……8號橋似乎有種神奇的魔力,像磁鐵般吸引著來自全球的知名企業,目前已有140多家企業入駐。

    如何能令如此多的優質企業“慕橋而來”?作為8號橋的運營方,金地商置的產業團隊有一套屬于自己的方法論。

    第一,預招商策略。

    確定園區主題定位后,招商團隊主動挖掘潛在客戶,明確意向后,再根據企業需求“量身打造”個性化產品,如能源配置、設備安裝條件等,從而加快入駐進度,提高招商簽約率。

    “產業招商需要在前期投入更多的精力了解客戶,打造符合產業需求的產品,這不僅僅是提升出租率的考慮,更是對產業服務意識的不懈植入”,金地商置產業負責人這樣介紹。

    第二,幫客戶篩選合適的“鄰居”。

    在8號橋,租戶隔壁通常不會出現“有違和感”的鄰居。這源自園區對于文創產業的聚焦、對引入產業的細致規劃和對入駐企業資質的嚴格把關。如果企業條件不符合園區定位,即使給出很高的租金,依舊難以入駐。

    一方面,好鄰居形成的良好氛圍為園區帶來良好口碑,為資產升值打下扎實基礎;另一方面,優質租戶的長期履約能力降低了園區的經營風險。

    第三,產業集聚定義招商策略。

    為了在園區形成文化創意產業的集聚效應,8號橋招商時也以文創產業為核心。當有明星企業作為“主力店”落地后,招商團隊會圍繞該企業的上下游進行招商,吸引更多文創領域的客戶入駐園區,打造完整的文化創意產業生態鏈。

    生態鏈的形成,在內部建立了互生的產業氛圍;在外部也形成了合力,可以讓園區更有效地獲取并整合各類資源。

    產業是真正的事業

    產業運營是一項長期的事業,需要大量的資源與之相協調。8號橋名字里的“橋”,深刻反映了金地商置產業團隊對如何做好產業的理解。“橋”不僅指園區的實體橋梁和連廊,更寓意溝通和連接,這也是8號橋獨特的文化。

    基于“橋”的理念,園區運營方不斷整合內外部優質資源,成功舉辦了數百場行業交流活動,在產業上下游之間搭“橋”;同時,成立團隊研究產業相關政策,為園區企業導入各種政府資源,如申請政府基金、獲取人才支持等,在政企之間搭“橋”;此外,借助金地商置在資本市場上的優勢,成功發行了國內首支文創園ABS——8號橋ABS,在產業運營和金融市場之間搭“橋”。

    再造一座橋

    2019年,金地商置產業團隊在上海打造出第二座“橋”——三鄰橋 ,這是一個類似8號橋的產業活化項目,前身是上海日硝保溫瓶膽廠。

    上海三鄰橋實景

    三鄰橋的名字別有深意,“三鄰”指園區位于寶山、虹口、靜安三區交匯處,“鄰”表示為周邊居民打造鄰里生活中心,“橋”除了表示連接企業、政府與消費者,也意味著連接體育產業與消費市場、歷史文化與現代文明。

    (三鄰橋改造前和改造后)

    作為上海首個以“大健康”為主題的體育文化產業園,三鄰橋對產業鏈進行了全方位整合,功能涵蓋體育運動、文化藝術、活力市集、配套商業等。此外,園區引入了很多新興體育項目,如擊劍、潛水、攀巖、跑酷等,在招商時也著重篩選體育專業能力較強的企業,以便普及前沿知識,真正推動產業發展。

    上海三鄰橋廣場夜景

    類似8號橋、三鄰橋這樣的產業活化項目,不僅盤活了城市的存量土地資源,還以綠色接力的方式推動產業升級,更可貴的是,它們還連結并延伸著這片土地上的人們,關于過去、當下和未來的記憶。期待“魔都”將來能有更多這樣的“橋”。

    審校:鐘凱



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