保利前十月收金3872億 全年謹慎拿地與混改進行時

觀點地產網 ?

2019-11-08 21:55

  • 若要達成5000億元的年度銷售,則意味著保利需要在剩下兩月達到564億元的月均銷售,存在一定難度。

    觀點地產網 立冬這天,保利的月報帶來了一陣暖意。

    11月8日,保利發展控股集團股份有限公司發布公告披露10月銷售數據。

    于2019年10月,保利實現簽約額404.38億元,同比增長29.95%,實現簽約面積282.99萬平方米,同比增長34.15%。

    這似乎是一份喜人的成績單,保利10月29.95%的同比增幅達到了全年次高點。

    數據來源:企業公告、觀點指數整理

    保利的銷售節點慣例在上半年,但橫向對比,保利下半年的銷售與上年度相比亦有所上升。其在2019年6-10月分別同比增長13.18%、9.9%、-0.18%及29.95%。

    就單月銷售看,10月的銷售額延續了下半年增長的態勢。事實上,從前兩年的銷售節奏看,第二季度都是銷售旺季,6月為銷售最高峰。按照往年銷售節奏作為參考,預計保利發展在第四季度的銷售業績將有所回升。

    觀點地產新媒體就業績目標、接下來貨值推出等相關問題咨詢保利發展時,保利發展相關人士并沒有具體透露相關計劃。

    而在傳統的“金九銀十”,大部分房企都會采取“全員營銷、降價促銷”的手段搶占先機,像類似于恒大、融創等企業于10月的合約銷售均達到了全年最高點。

    被問及是否采取了“降價促銷”的手段,保利發展回應稱,公司一直按照市場化進行操作,并不會刻意降價。

    據了解,或受“降價促銷”影響,不少企業在錄得高銷售的同時,銷售均價亦有所下降。但是,就保利的銷售均價來看,并未出現較大幅度的變動。于10月,保利的銷售均價為14290元/平米,環比上漲5.55%,同比下降3.1%,累計前十月增長0.4%。

    截至前10月,保利實現簽約金額3872.12億元,同比增長15.67%,實現簽約面積2576.77萬平方米,同比增長15.26%。

    據了解,保利2017年提出過“345”戰略,即未來三年每年業績的增幅都在1000億元,在2018年和2019年,目標分別為4000億元和5000億元。

    若要達成5000億元的年度銷售,則意味著保利需要在剩下兩月達到564億元的月均銷售,存在一定難度。

    保利公布銷售后,房企TOP100前五的企業均已發布10月銷售。其中,碧桂園以權益銷售4797億元(觀點指數全口徑銷售6695億元)位居第一,恒大在單月903億銷售助力下以5462億元晉升第二,萬科以5189.9億元居第三。

    值得關注到的是,于10月,融創中國錄得合約銷售額644.3億元,同比增長23%,累計合約銷售額達到4339.2億元。這也意味著,融創與保利的競爭優勢被再次拉大。

    保利“爭四”與“重回前三”一直受到市場關注,而在今年上半年,保利也以迅猛的攻勢處在房企前四的位置。隨著第三季度銷售放緩,亦有股東擔憂保利發展的規模與速度。

    數據來源:企業公告、觀點指數整理

    “半年之前我們認為保利今年重回前四沒有問題,但下半年又開始被融創超了一點,今年前四的位置有希望嗎?”于10月末召開的股東會上,有股東如是提問。

    保利發展董事長宋廣菊對此的回應是,目前看來希望不大,因為融創通過并購快速儲備資源,采取了超常規的發展。

    事實上,從2017年開始,宋廣菊便做出了爭取保利“重回前三”的承諾。今年5月份舉行的股東周年大會上,宋廣菊則表示,這是一個3至5年的目標。

    此次股東大會上,她仍稱:“目標是一個牽引,這過程中一定有很多客觀情況因素影響,還是充滿了希望。”

    有著遠大的目標,這就要求保利不能在土地獲取上有所放松。根據保利公布的數據,于10月,通過掛牌、合作等方式取得了6宗地塊的使用權,分別位于武漢、鄭州、太原、湘潭、莆田等地,需支付總價款34.01億元,項目總的占地面積56.4萬平方米,總規劃容積率面積約166.25萬平方米。

    “這幾個項目位置不錯,但權益還是比較低。”一位業內人士稱,保利今年的土地獲取與去年相比有所放緩。

    “一定程度上也說明公司發展由激進到理性發展。”

    數據來源:企業公告、觀點指數整理

    觀點地產新媒體了解到,截至2019年10月,保利的拿地金額為908.21億元,但上年同期保利的拿地金額為1793.29億元,同比下降約49%。

    在保利2019年的土地獲取中,6月是拿地的峰值,單月斥資178.14億元獲取14宗地塊。總體來看,下半年保利依舊保持著較高的拿地強度,但10月土地投資卻又趨向謹慎。

    除去合作與招拍掛拿地,舊改也是保利獲取土儲的途徑之一。10月17日消息,保利正式簽約廣州增城中新村舊改項目,該項目總用地面積92萬平方米,涉及改造的房屋建筑面積約90萬平米,是增城目前改造規模第二大的城市更新項目。

    當然,有喜也有憂,保利最近在舊改上也遭遇了挫折。10月29日,廣州公共資源交易中心發布了廣州市番禺區石壁街石壁(一二三四村)全面改造項目資格審查結果公示,經審查,資格審核確認組一致認為,保利不滿足資格審查表第一條的情形,不通過資格審查。由此,本次招商沒能按照預定流程進行,廢標。

    這對于舊改“地主”之一的保利來說是一次罕見的案例。曾有熟悉保利發展的人士向觀點地產新媒體透露,此次廢標是由于項目本身條款苛刻,石壁村舊改可以說是對引進產業類別和納稅等有明確要求,其中要求引進的產業在南站片區尚無相關基礎;同時,項目對收益分成的比例明確做了較高的標準,這些都是導致招標冷場的直接原因。

    另外,于10月,一則人士變動亦受到關注。10月14日,保利集團衛飚獲委任云南城投集團黨委書記、董事長,這也是保利參與云南城投混改的最新進展,而云南城投大量的優質土地亦給了保利更大的想象空間。

    數據顯示,2019年,云南城投預計新增達到預售條件的貨值138億元,目前公司已取得不動產證的土地儲備為約6882畝,納入2019年開發計劃的開發土地約為2175畝。產品分布為城市住宅、商業、住宅綜合體、文化旅游地產、健康養老地產。

    事件很快就有了新的動態。10月22日,云南城投發布公告,擬將其持有的四個項目股權予保利。

    這個作為地方城投的重要平臺,在混改后能為保利帶來多大的發展空間,仍是未來市場關注的焦點。

    撰文:陳玲    

    審校:武瑾瑩



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