夏磊:客觀評價二十年來房地產的歷史貢獻

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2019-10-23 09:07

  • 一、房地產是拉動我國經濟高增長的火車頭

    1998年國務院23號文明確提出“促使住宅業成為新的經濟增長點”,2003年國務院18號文進一步將房地產定位為支柱性產業。20年來,房地產作為我國經濟發展火車頭,當之無愧。一是行業體量大,對經濟增長直接貢獻高;二是產業鏈條長、關聯行業多,房地產投資和消費帶動一大批上下游行業發展。其中,房地產開發投資帶動建筑業以及水泥、鋼鐵、有色金屬、挖掘機等上下游制造業;房地產消費,既直接帶動與住房有關的家電、家具、家紡、裝潢等制造業;也明顯帶動金融、媒體服務、互聯網、物業管理等第三產業。2018年,房地產業增加值占GDP的比重為6.6%,房地產對上下游相關行業增加值的拉動占GDP的比重為9.2%,二者合計占比高達15.8%。

    房地產提供的土地出讓金和稅收收入,有力支持了地方政府推進大規模基礎設施建設、工業稅收減免和地價補貼,幫助中國制造業在過去20年的國際競爭中脫穎而出,為國家創造大量外匯收入,使出口成為拉動經濟發展的重要馬車。2012至2018年,全國300城工業用地成交樓面價累計漲幅僅4.2%,而住宅用地成交樓面均價累計漲幅達178.6%。1998-2018年,全國公路、鐵路里程分別由127.9萬公里、6.6萬公里增長至485萬公里、13.2萬公里。

    房地產是最重要的貨幣創造媒介之一,推動信用擴張和經濟發展。第一,我國金融體系以間接融資為主,房地產資產質量高、價值穩定,作為最重要的抵押物為信用擴張創造基礎條件。2018年末,上市銀行貸款余額中抵押貸款占比42%,其中四大國有銀行為45%。抵押貸款超10萬億的上市銀行的抵債資產中,房地產占比高達76.4%。第二,在快速工業化、城鎮化階段,大規模的房地產開發建設是經濟發展、城市建設的引擎。房地產項目投資金額高、單體規模大,需要信貸支持。2018年房地產開發貸占金融機構貸款余額9.5%,支撐起相當于全社會固定資產投資18.6%的房地產開發投資。第三,在住房市場化國家,住房貸款是支持居民購買住房、改善居住條件的重要手段,是居民部門的主要負債,也是金融機構的重要資產投向。以美國、日本和德國為例,2017年居民住房貸款占總負債的比重分別為67.4%、64.5%和72.4%,占金融機構貸款余額的比重分別為24.1%、24.5%和39.8%。2018年我國居民住房貸款余額占居民總負債的56.4%,占金融機構貸款余額的18.9%,均低于發達國家水平。

    二、房地產是地方政府進行大規模基礎設施建設的主要財政來源

    1994年分稅制改革后,事權下沉、財權上移,地方政府財政壓力加大。房地產為地方政府籌集穩定的財政收入。

    房地產相關稅收是地方政府的重要稅收收入。與房地產相關的稅種主要有11個,其中契稅、土地增值稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅和房產稅為房地產專項稅收。隨著房地產市場迅速發展,房地產相關稅收規模持續擴大。2017年房地產行業貢獻地稅1.3萬億,2018年5項房地產專項稅共1.8萬億元,分別占當年地方本級稅收收入的19%、23.7%。

    土地出讓金是地方政府最重要的預算外收入,也是當前單項占比最高的地方政府本級財政收入。通過房地產,地方政府以市場化的方式變現國有土地使用權的未來價值。1998年,土地出讓金規模507.7億元,占地方本級財政收入的10.2%,2018年土地出讓金規模增長至6.5萬億元,占地方本級財政收入的比例提升至66.5%。

    土地抵押貸款是城市政府關鍵的外部融資來源。房地產發展帶來的巨額土地增值紅利,讓地方政府的土地資產大幅增值,成為重要的信貸抵押物。以自然資源部監測的84個城市為例,15年底土地融資余額達11.3萬億元。

    三、房地產是我國快速城鎮化的發動機

    改革開放以來,我國城鎮化進程進入快速發展時期。1978-2018年,城鎮人口由1.7億人增長至8.3億人,40年間增長3.8倍;1981-2017年,全國城市建成區面積由7438平方公里增長至56225平方公里,增長6.6倍。

    房地產為城市發展提供啟動資金。對于尚處起步和快速擴張期的城市,除了需要提供教育醫療、環衛綠化、治安消防等政府公共服務,更亟需大規模建設道路交通、水電氣暖供應、城市管網等基礎配套設施,傳統預算內收入難以提供充足資金。1999-2018年,全國地方本級一般公共預算支出合計148.5萬億元,而地方本級一般公共預算收入僅82.7萬億元。土地出讓收入成為地方政府啟動城市建設的重要財源,1999-2018年,全國土地出讓收入合計43萬億元,覆蓋地方本級一般公共預算支出的29%。

    房地產幫助農轉非人口在城鎮安居樂業。一是為農業剩余勞動力提供充足的就業崗位和較高的收入水平。2018年農民工總人數2.9億人,其中建筑業從業占比18.6%;建筑業月平均工資4209元,比農民工整體水平高13.1%。隨著物管服務、房產中介、長租公寓等勞動力密集型細分領域快速發展,房地產將承接更多的農業剩余勞動力就業轉移。二是為大量新增城鎮人口提供住房。1998-2018年,我國經歷了世界歷史上規模最大、速度最快的城鎮化進程,城鎮化率年均提升1.3個百分點,城鎮常住人口年均增加2000萬人。房地產通過市場化手段調動社會資源大規模建設住房,不僅解決了福利分房時代下的城鎮住房短缺問題,還有效滿足了快速城鎮化產生的新增住房需求。1995年全國城鎮存量住房面積尚且僅66.8億平, 2018年大幅提升至276億平。

    房地產加速城市開發進程、提升城市開發水平。一是改善城市面貌。多樣化的房地產項目為城市風貌注入多元化色彩。棚戶區和舊城改造改善了城市功能和面貌,但資金需求大、協調難度高,需要房企支持。二是減輕政府統一規劃和建設的壓力,土地出讓后除道路外的部分都可由房企完成。商業性房地產項目開發,往往還需要在紅線內建設園林綠化、學校醫院、社區商業等相關配套設施。三是推動新區建設和發展,加速城市擴張。政府部門需要借助房企豐富的專業開發運維經驗,打造聚攏人氣的商圈、環境優美的住宅區和運營規范的產業園區。

    四、房地產是提高居民居住品質實現消費升級的有力保障

    房改是一次供給側改革,大幅提高了住房供給效率,激發了老百姓對居住品質的追求,展現出嶄新的生活方式。

    房改有效提高居民住房條件。一是家庭住房面積增加。城鎮人均住房建筑面積由1998年的18.7平方米增至2018年的39平方米,增長1.1倍,年復合增幅3.8%。二是樓房占比提高,平房占比下降。2000-2015年,全國平房住戶占比由63.1%降至38.7%,年均下降1.6個百分點。三是住房設施明顯改善。2000-2015年,城鎮家庭中擁有獨立廚房的住戶占比由84.7%升至92.4%,年均提升0.5個百分點;擁有獨立抽水廁所的住戶占比由42.1%升至74.2%,年均提升2.1個百分點。

    房地產推動居民住房消費實現了多層次升級。一是購房觀念升級。1998年前買公房,解決“有房住”的問題,此時消費者的觀念是有房就行,多數公房沒有成熟規范的小區。1998年后買帶小區的商品房,實現對便民化居住服務的需求。物業管理行業也從無到有、逐漸發展成熟。進入21世紀購買品質住宅,對園林綠化、建材品質、一體化裝修等提出高要求,追求更有視野的生活理念,實現“住好房”。二是消費區域升級。城市間由低能級城市到高能級城市升級,由中小城鎮向區域內核心城市和大都市圈升級;城市內由老區舊宅到新區新房升級。三是消費品牌升級。購房需求從缺乏建設標準和服務保障的地方中小房企向標準化運營、服務完善的品牌房企集中。2009-2018年,TOP3、TOP10和TOP20房企的市占率由3.5%、8.1%和11.8%分別增至12.6%、26.9%和 37.4%。憑借品牌溢價、精裝交房、智能家居、優質物業等優勢,品質住宅占據主流。以精裝修為例,90年代末首次在廣州、上海等城市出現,2005年恒大率先開啟全精裝交房的業內風潮,2018年全國全裝修滲透率提升至23%以上,一線城市則提升至56%。

    五、房地產是增加居民收入、財富和消費的主力軍

    房地產帶動居民收入增長,促進居民財富增值,讓居民消費能力提升、消費底氣增強。第一,房地產及上下游產業鏈條長,吸納大量就業人口,增加居民收入。2017年房地產業就業人數444.8萬人,建筑業就業人數2643.2萬人,合計占城鎮就業人數的7.3%。第二,房地產是我國居民資產的壓艙石,房地產市場發展帶動資產增值。2000-2018年,城鎮住房總價值從17萬億增長至261萬億,人均住房價值從3.7萬元增長至31.4萬元,分別增長14.4倍和7.5倍。

    房地產為居民消費持續升級提供堅實保障。衣食住行是居民基本生存需求,在消費中優先滿足。20年來,隨著城鎮居民收入快速增長,家庭恩格爾系數從44.7持續下降至27.7。城鎮家庭消費結構發生重大變化,1985至2018年,用于吃穿用的支出占比由75.4%快速下降至40.9%,而用于居住和交通通訊的占比從6.9%大幅增加至37.3%。要實現消費的進一步升級,必須依靠居住條件的群體性成規模持續改善。房改有效激活了住房市場,1978至2018年,城鎮居民套戶比從0.81上升至1.09,實現了從全民蝸居到基本適居的飛躍,為消費繼續升級打下堅實的物質基礎,未來用于教育醫療、休閑娛樂等的支出將進一步上升。

    隨著全精裝交房和配套完善的小區式住宅推廣、家居環境改善,房地產對建材、家電家具等下游產品消費帶動力大幅增強。1998-2018年,商品房銷售面積由1.2億平增長至17.2億平,帶動水泥和鋼材銷量由6.2億噸增長至32.6億噸,家用電冰箱、洗衣機、彩電和空調由0.67億臺增長至5.6億臺。

    夏磊 恒大研究院副院長 觀點地產新媒體專欄作者

    撰文:夏磊    

    審校:勞蓉蓉



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