香港人趁亂出手英國,李兆基家族成員鄭啟文豪擲4億倫敦買樓

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2019-11-01 00:27

  • 鄭啟文是誰?

    傅士鵬 今天是2019年10月31日,原定的英國脫歐日。

    但可惜的是,因為議會干預,英國脫歐再次延期三個月,最晚到2020年1月30日。甚至,首相鮑里斯還發動了雙12大選,準備通過一場選舉來解決脫歐問題。

    脫歐久拖不決,英國政壇再次陷入動蕩之際,香港人又出手了。

    英倫投資客(2019年10月31日)獲悉,香港四大家族之一、李兆基家族成員鄭啟文斥資4000萬英鎊(約合4.06億港幣,3.63億人民幣),買下了位于倫敦金融城的前警察局大樓37 Wood Street,并計劃將其改建為酒店。

    鄭啟文是李兆基二女兒李佩玲的丈夫,這次使用旗下的香港華大酒店投資有限公司(Magnificent Hotel)進行投資。

    鄭啟文剛剛買下的大樓位于寸土寸金的倫敦金融城,屬于英國二級保護建筑。

    大樓緊挨著英格蘭央行,距離倫敦金融城地標“小黃瓜”和“對講機”大樓也不遠。

    因為大樓位置絕佳,又附帶改建潛力,因此一經上市就引發了許多投資者的關注,鄭啟文最終加價1200萬英鎊,才搶下這棟具有悠久歷史的前警察局大樓,并計劃將其改建成一個五星級酒店。

    大樓總共12層,內部面積約為5.7萬平方英尺(約5295平方米),按收購價算的話,單價差不多701英鎊一平方英尺,約合人民幣6.8萬一平方米。

    作為前警察局總部,大樓中間有個很大的空地,之前主要用于停放警車,在大樓轉手后,這片空地也產生了巨大的擴建價值。

    目前已經有多家設計公司為該大樓提出了改造計劃,其中就包括將中間空地完全填充的方案。

    值得注意的是,英國二級保護建筑物的改造成本一般較高,因為既要翻新內部空間,也要保留原始外觀。

    這也是為什么大部分地產公司認為,翻新舊建筑物通常是賠本買賣。

    不過對于這個大樓來說,鄭啟文可以通過填充中間的空地來增加大樓的價值。

    而且,中間空地的擴建申請難度,遠比在建筑物基礎上加蓋要小的多,成本也更低。

    鄭啟文是誰?

    作為李兆基家族的女婿,鄭啟文來頭也不小。

    鄭啟文是香港順豪建筑創始人鄭天順之子,目前擔任港交所上市公司順豪控股(0253)和順豪物業(0219)的主席。

    剛剛收購倫敦大樓的華大酒店投資有限公司就是順豪控股旗下的子公司。

    鄭啟文在順豪物業持股63.29%,在華大酒店持股71.09%,不僅擔任主席,也是公司的最大股東。

    根據官網介紹,鄭啟文旗下公司主要從事的都是物業投資和酒店收購業務,目前在全球范圍內持有多家酒店,遍布上海、香港、澳門以及倫敦等主流城市。

    買過倫敦酒店,還賺了不少錢

    特別值得一提的是,鄭啟文之前在倫敦有過一次成功收購的經驗,而且還賺了不少錢。

    2016年6月28日,鄭啟文同樣使用華大地產,斥資7000萬英鎊(約7.31億港元)收購了位于倫敦國王十字的Travelodge酒店。

    由于2016年6月23日脫歐公投導致英鎊大跌,而這筆交易又正好發生公投后的第一周,當時鄭啟文利用極低的匯率抄底了這個酒店。

    如果按照該酒店的總面積來算,當時收購價為500英鎊每平方英尺,差不多4.8萬人民幣一平米。

    鄭啟文說這筆收購是一個完全被低估、且非常理想的投資機會。

    如下圖所示,從國王十字火車站到Travelodge酒店的步行距離只有9分鐘。

    加之酒店性價比很高,每晚房費僅81.99英鎊(約740人民幣)起,因此該酒店很受歡迎,經常一房難求。

    鄭啟文對投資Travelodge酒店的預判,也在近期得到了驗證。

    2018年底,該酒店經由英國測量師評估后,最新估值高達9500萬英鎊。

    相比7000萬英鎊的收購價,這個酒店在兩年時間里漲了2500萬英鎊。

    租金方面,根據年報,Travelodge酒店在2017和2018年的總租金收入均為313萬英鎊。

    而根據最新發布的2019年中期業績報告,該酒店自2019年6月22日起,全年租金收入將上調為354萬英鎊,漲幅達到13%。

    可以看出,鄭啟文之所以再次買進倫敦物業,且準備改建為酒店,主要是因為他已經嘗到了在倫敦投資酒店的甜頭,租金和估值都在最近三年都漲了不少。

    脫歐沖擊下,英國酒店資產受熱捧

    相比在脫歐帶來的大公司“搬家”對英國寫字樓市場造成的不確定,英國酒店資產卻因為英鎊大跌、旅英游客持續增多而受熱捧。

    根據最新估算,在2019年預計有3890萬名海外游客到英國旅游,并將在當地消費約245億英鎊。

    英國旅游數據公司ForwardKeys發布的最新數據也顯示,2019年夏天來英國旅游的中國游客比去年同期增加了20%,創下歷史新高。

    不只中國,今年其他國家民眾赴英旅游人數也有不同程度增加。

    與去年夏季相比,印度游客數量今夏增加了20%,日本游客和美國游客分別增長了10%和5%。

    從投資的角度看,來英旅游人數不斷增加,使得英國酒店資產長期看好,目前越來越多英國房東把自己的房子改造成民宿、用Airbnb出租就反映了這一趨勢。

    而與此同時,自帶中國游客流量的中資財團也選擇在最近兩年強勢進入英國酒店行業,收購了不少好資產:

    “重慶李嘉誠”張松橋旗下的渝太地產以4233.6萬英鎊收購了倫敦經濟型酒店Travelodge。

    龍湖地產聯合創始人蔡奎持有的佳辰資本以8000萬英鎊收購了倫敦希爾頓逸林酒店。

    天安中國斥資6700萬英鎊(約合5.8億人民幣)買下了位于倫敦金融城的精品酒店South Place Hotel。

    中國富豪Wayne Rong以120萬英鎊買下了位于英國蘇格蘭高地度假勝地的五星級酒店Isle of Eriska Hotel, Spa & Golf。

    攜程集團用旗下攜領投資收購了位于英國伯明翰的假日酒店(HolidayInn Express)。

    中國光大集團以275萬英鎊的價格,收購了位于英國西北部坎布里亞郡彭里斯鎮的喬治酒店(George Hotel)。

    中國信泰資本聯手英國公司Aprirose斥資5.25億英鎊(約合46億人民幣),收購英國酒店巨頭——QHotels,包括26家四星級和五星級英國酒店。

    撰文:傅士鵬    

    審校:勞蓉蓉



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